2014年的房地產政策面依然精彩紛呈。如果說房價合理回歸和房地產市場的健康發展是所有政策的中心,那么圍繞其開展的行政、金融、土地等方面的調控則代表了支撐這個中心的基點。

今年,我國房地產市場風云突變,全國商品房、商品住宅量價呈現同步下行,城市間市場分化更趨顯著。在宏觀經濟環境整體偏弱的背景下,中央調控更重長效,逐步將重心由短期調控轉移至住房制度建設這一長期命題。與此同時,各地房地產調控政策調整動作則趨于頻繁,在 雙向調控 的基調下,定向放松限購,通過信貸、公積金等方式鼓勵剛需,成為部分面臨去化風險城市的政策突破口。地方政策調整步入新的階段。接二連三刺激樓市消費成為常態,也讓躺在銀行的錢逐漸流動起來。尤其到年底,各種利好政策也讓購房者的負擔減輕,相對而言市場購買力也不斷提升。那么2014年以來出臺的房地產宏觀政策有哪些呢?


一、首套房利率 打折 


 

7折利率就此告別


  從年初開始全國城市的部分銀行首套房貸款利率不僅告別“打折”,還在基準利率基礎上上浮5%-30%不等,部分城市甚至有上浮50%的銀行。據報道顯示,年初首套房貸款利率上調城市一共有14個,以東部一線城市為主,其次為中部城市,西部城市除了成都外,其他還未見有相關報道。事實上,從今年年初開始至今,上海、杭州等全國十余城市的部分銀行已陸續上調首套房貸款利率,從7折、8.5折優惠上調到基準利率,目前又繼續上浮5%-30%。

  二、房地產 雙向 調控成關鍵詞

 


 

房地產 雙向 調控成關鍵詞鍵

    2014年3月,全國兩會召開,確定今年政府工作15個方面共55項重點任務。在此其中,城鎮化、土地制度改革、金融制度改革等與房地產市場長期發展相關的制度建設成為工作報告重點。隨后,國務院公布《國家新型城鎮化規劃(2014-2020)》 ,在 以人為本 原則下,形成 人落戶 城鎮布局 可持續發展 城鄉統籌 的發展脈絡。5月20日國務院批轉發展改革委《關于2014年深化經濟體制改革重點任務的意見》,優先推出了對穩增長、調結構、惠民生有直接效果的改革舉措,包括深化戶籍、土地等相關制度改革,以及推進房產稅立法工作。

3月4日住建部出了今年房地產政策 雙向 調控的指示。房地產 雙向 調控成關鍵詞,這意味著政府調控將逐漸推出樓市,對于房地產來說,市場調控的作用將會越來越大;3月6日李克強提出要抑制房地產投機,增加中小型住房供給;3月8日房地產稅擴圍試點暫停,這就是3月全國范圍內的樓市調控。

 

三、地方政策現微調 調控政策因地制宜

2014年兩會,李克強總理在政府工作報告和答記者問中多次強調,未來應根據不同人群的需求,不同城市的情況,分類施策、分城施策。對房地產市場則是要因城因地、分類進行調控,抑制投機投資性需求,未來工作重心在于建立長效機制,促進房地產市場平穩健康發展。之后住建部提出今年的房地產市場調控總基調為雙向調控,副部長齊驥解釋稱所謂雙向調控即對一線城市繼續增加供應,抑制、遏制投資投機性需求,限購政策不退出,而對于庫存量比較大的城市,要控制供地結構、供應結構。在中央提出雙向調控的背景下,各地調控頻繁出現政策微調,6月4日住建部再次重申了雙向調控、分類指導的調控基調,并且表示對房地產市場的調控始終要堅持保護消費需求、遏制投資需求的原則。從中央近來表態可看出, 不打壓、不刺激  、尊重市場規律對房地產市場調整的作用”以及 加強市場監控、做好應對方案 等,將成為下一階段房地產市場調控政策的基本口徑。

  4月25日,南寧市房管局發文稱,廣西北部灣經濟區內的五市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。鄭州市房管局表示,在國家政策允許的情況下,未來將可能根據市場形勢,對購房政策適時進行調整,隨后《鄭州市個人住房置業貸款政策性擔保管理辦法(征求意見稿)》于5月出臺,提出購房貸款可獲政策性擔保。6月26日,呼和浩特發文稱充分發揮市場對資源配置的決定性作用,取消商品房銷售方案備案的制度,居民購買商品住房(含二套住房)在辦理簽約、網簽、納稅、貸款以及權屬登記時,不再要求提供住房套數查詢證明,至此,呼和浩特成為第一個正式出臺文件取消限購的城市。


  四、加大全國保障性安居工程建設規模  

    截至4月底全國保障性安居工程已開工286萬套(其中各類棚戶區184萬套),基本建成125萬套,分別完成全年目標任務的40%和25%。5月財政部會同住房城鄉建設部下撥2014年中央財政城鎮保障性安居工程專項資金1193億元,用于支持地方特別是中西部地區城鎮保障性安居工程,相比去年執行資金數額增長了14.3%。為確保資金及時下放,財政部要求各地區于2014年5月31日前,將中央財政城鎮保障性安居工程專項資金下撥到市(縣),并適當向城鎮保障性安居工程任務較重的資源枯竭型城市和三線企業比較集中的城市傾斜。

 

  五、不動產統一登記工作勢在必行

    不動登記制度完成時間表出臺,4月不動產登記工作領導小組成立,5月不動產登記局正式掛牌,6月不動產登記信息平臺研究設計正式啟動,同時中央要求在2014年6月底前,出臺不動產登記條例。此前國土資源部地籍管理司負責人表示,國土部將在2014年建立統一登記產登記條例》成為關注焦點。兩會后不動產統一登記工作加速,3月不動產統一的基礎性制度,2015年推進統一登記制度的實施過渡,2016年全面實施統一登記制度,2018年前,不動產登記信息管理基礎平臺投入運行,不動產統一登記體系基本形成。

 

 六、放松限購限貸加緊去庫存步伐

 


 

放松限購限貸加緊去庫存步伐


  住建部定調 千方百計去庫存 。7月11日,住房和城鄉建設部部長陳政高召開其上任后的第一場全國住房城鄉建設工作座談會。會議提出,各地可以根據當地實際出臺平穩房地產市場的相關政策,其中庫存量較大的地方要千方百計消化商品房待售面積,加強房地產結構調整,完善房地產項目周邊配套設施,加快行政審批速度等。這意味著中央層面放開對限購等短期行政手段的限制,允許各地按照實際情況調整。截至9月末,全國47個限購城市中,共有42個城市有所放寬,僅北京、上海、廣州、深圳、三亞5個城市未做調整。

  七、多地放松公積金使用條件

 

多地放松公積金使用條件

    公積金制度已經走過了10多年路程。最近幾年,因其繳存覆蓋面、提取門檻等問題,民眾要求修改完善的呼聲越來越高。多地放松公積金使用條件,盤活存量。三季度,部分省市出臺政策加大公積金利用率,調整公積金使用條件,并強調優先滿足公積金繳存職工首次利用公積金貸款的購房需求。從內容來看,多地放寬公積金使用條件,蚌埠只要連續繳存3個月及以上即可申請公積金貸款,大連也降低公積金貸款申請條件為9個月。同時,部分城市也提高公積金貸款額度,蚌埠上調職工個人及夫妻的公積金貸款10萬元,沈陽也提出要提高貸款額度,延長貸款年限。北京市也確認將職工個人公積金貸款上限調整為120萬元。

  八、棚戶區改造和保障房建設仍是重點工作


 

棚戶區改造和保障房建設仍是重點工作


  8月4日,國務院辦公廳下發《關于進一步加強棚戶區改造工作的通知》,提出落實財稅支持政策,市、縣人民政府要切實加大棚戶區改造資金投入,落實好稅費減免政策。同時提出加大對于棚戶區改造的金融支持力度,進一步發揮開發性金融作用,明確各地要推進債券創新,支持承擔棚戶區改造項目的企業發行債券,優化棚戶區改造債券品種方案設計,研究推出棚戶區改造項目收益債券;與開發性金融政策相銜接,擴大 債貸組合 用于棚戶區改造范圍;適當放寬企業債券發行條件,支持國有大中型企業發債用于棚戶區改造。國開行對棚改資金支持力度的不斷升級,意味著通過棚改推進中國城鎮化進程、推進中國經濟與社會結構轉型升級,已經上升成為國家戰略,資金則將主要通過政策性銀行解決。

  九、央行大幅放寬限貸 個人住房貸款重回7

  9月中下旬開始,便有傳言稱央行將放開限貸政策,鼓勵首套房貸款,并降低首套房認定標準為 房貸余額償清都算首套房 。隨后相關媒體稱,中國銀行已授權當地分行適時調整相關政策,農業銀行也將進一步加大房地產信貸投放力度,優先滿足居民家庭首套和改善型住房消費領域的合理信貸需求。對此,中國人民銀行副行長劉士余曾簡短回應: 具體內容要等文件。 并強調 惠民生,調結構,始終是我們工作的重中之重。 9月30日《通知》正式出臺,對個人住房貸款需求的支持力度大幅提升:首套房貸利率下限重回基準利率的0.7倍;已有1套住房并已結清相應購房貸款后再次申請貸款的,銀行執行首套房貸款政策;對二套、多套房貸的松綁力度超出預期,二套房貸突破 認房又認貸 、 認房不認貸 等限制,不再審核購房者現有住房情況,只要還清貸款便可視作首套房貸。同時,因抑制投資投機需求曾一度被禁止的多套房貸在限購城市(北上廣深及三亞)以外再度開閘。

  十、《不動產登記暫行條例》公開征求意見


 

《不動產登記暫行條例》公開征求意見


  不動產登記條例公開征求意見。2014年8月15日,國務院法制辦公室公布《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》,對全社會公開征求意見 。《條例》中提出建立城鄉統一的登記制度,明確了不動產登記執行部門,以及不動產登記信息實時共享,和依法查房的主要人群。9月15日,公開征求意見結束,社會各界對于不動產統一登記條例的出臺持支持態度,并希望進一步修改完善并增強可操作性后盡快實施。不動產登記是我國建立長效調控機制的重要環節,為個人住房信息聯網,房地產稅改革提供基礎,有助于遏制不合理的、過多的投資投機需求,促進合理需求的平穩釋放。從2014年開始,力爭一年左右時間基本完成各級職責整合和基礎制度建設;兩年左右時間逐步銜接過渡,統一規范實施;三年左右時間全面建立并完善各項制度;四年左右時間建立有效運行的不動產登記信息管理基礎平臺。

  其實,在這些瑣碎的調控政策中,限購松綁可謂是最 迫切 的政策,限購一松綁刺激了潛在的改善型需求。有人稱不動產登記是反腐的利器,在2014年,不動產登記在不斷推進,可稱之為最 忌憚的房產政策。下半年的房貸新政為促進了樓市成交回暖的趨勢,央行新政的出臺與公積金新政的支持成為今年 救市 最 有效 的政策。分析人士曾指出,在房貸新政出臺之后,銀行在執行中仍謹慎,購房者并未獲得實質性利率優惠。未來房貸利率折扣和首付比例的下浮空間,都有可能在明年做出實質性調整。

 

  (責任編輯  饒娜)

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2014年度 房地產市場年終盤點

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